Khi tài sản thế chấp vay vốn ngân hàng bị đem… bán

Khi tài sản thế chấp vay vốn ngân hàng bị đem… bán!

– Từ cuối năm 2004, dự án khu du lịch sinh thái cao cấp An Khánh, huyện Hoài Đức (tỉnh Hà Tây cũ) được khởi công, do Cty TNHH Dịch vụ đầu tư và du lịch Nghi Tàm, nay là Cty Cổ phần Tập đoàn đầu tư xây dựng du lịch Bảo Sơn (Cty Bảo Sơn) làm chủ đầu tư (CĐT).

Nằm trong dự án này, có tiểu dự án biệt thự kinh doanh, được UBND tỉnh Hà Tây phê duyệt tháng 5/2007. Tuy nhiên, sau khi được phê duyệt phần dự án biệt thự kinh doanh, Cty Bảo Sơn chỉ thực hiện giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng; phần xây dựng biệt thự (xây thô) thì giao lại cho Cty Cổ phần Thương mại tổng hợp quốc tế D&T Hà Nội (Cty D&T) thực hiện. Để được thực hiện dự án này, theo hợp đồng hợp tác kinh doanh giữa hai bên, Cty D&T phải trả cho Cty Bảo Sơn hơn 201 tỷ đồng.Ngày 10/12/2007, Cty D&T vay 66,5 tỷ đồng của Ngân hàng (NH) Dầu khí toàn cầu (GP Bank) để thực hiện dự án bằng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai  là quyền sử dụng đất và 47 căn biệt thự là tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, ngay sau khi vay được vốn NH, Cty D&T đã bán, chuyển nhượng những căn biệt thự đó cho hàng chục cá nhân. Và đương nhiên, khi đặt bút ký hợp đồng mua những căn biệt thự này, khách hàng không hề hay biết là họ đã mua phải nhà đang là tài sản thế chấp của GP Bank. Theo Luật sư Trần Đình Triển, việc người dân không biết gì về thông tin những lô đất họ mua đã bị đem thế chấp tại NH là do ngay trong bản cam kết giữa 3 bên: GP Bank, CĐT (Cty Bảo Sơn) và Cty D&T đã có một thỏa thuận riêng rằng  việc thế chấp này không được phép tiết lộ.

Mới đây, Cơ quan cảnh sát điều tra Bộ Công an đã khởi tố bị can và bắt tạm giam bà Trần Thị Mỹ Hạnh, Giám đốc Cty D&T về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản công dân.

Ý kiến của chúng tôi

1. Giám đốc Cty D&T tự ý bán các căn biệt thự khi chúng đã là tài sản thế chấp để vay vốn NH là việc làm vi phạm nghĩa vụ của bên thế chấp quy định tại khoản 4 Điều 348 Bộ luật Dân sự.

Về phía những người mua biệt thự… trên giấy, họ là nạn nhân của hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản, có thể sẽ phải trả giá đắt cho việc làm thiếu cân nhắc của mình trước khi quyết định một vấn đề hệ trọng.

2. Đối với sự thỏa thuận giữa 3 bên: GP Bank, CĐT (Cty Bảo Sơn) và Cty D&T rằng “việc thế chấp này không được phép tiết lộ”:

Sự thỏa thuận đó không trái pháp luật nếu việc thế chấp vay vốn NH không thuộc trường hợp bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định tại Điều 12 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm. Trong tình huống này, Cty D&T vay vốn của GP Bank để thực hiện dự án thông qua hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai (quyền sử dụng đất và 47 căn biệt thự là tài sản gắn liền với đất).

Mục a khoản 1 Điều 12 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định thế chấp quyền sử dụng đất thuộc trường hợp “phải đăng ký giao dịch bảo đảm”. Tại Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006, Bộ Tài nguyên và Môi trường – Bộ Tư pháp hướng dẫn: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có thẩm quyền đăng ký thế chấp tài sản hình thành trong tương lai mà tài sản đó gắn liền với đất.

3. Ở vụ này, tài sản là 47 căn biệt thự được Cty D&T dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự (trả nợ vay GP Bank và chuyển quyền sở hữu 47 căn biệt thự ấy cho những người đã trả tiền mua chúng) nhưng các giao dịch dân sự đó không có đăng ký giao dịch bảo đảm.

Về thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm, Bộ luật Dân sự quy định như sau: “Trong trường hợp một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà các giao dịch bảo đảm đều không có đăng ký thì thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập giao dịch bảo đảm” (khoản 3 Điều 325).

4. Căn cứ khoản 4 Điều 110 Bộ luật Tố tụng hình sự về thẩm quyền điều tra, Cơ quan cảnh sát điều tra Bộ Công an khởi tố, bắt tạm giam bà Trần Thị Mỹ Hạnh, Giám đốc Cty D&T về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản công dân, cho thấy bị can có dấu hiệu phạm tội thuộc trường hợp “chiếm đoạt tài sản có giá trị từ 500 triệu đồng trở lên” hoặc “gây hậu quả đặc biệt nghiêm trọng” quy định tại mục a và mục b khoản 4 Điều 139 Bộ luật Hình sự.